重磅消息，就在昨天，南京首套房贷利率降到了3.15%！
在6月初，江苏发文下调个人贷款首付比例并取消个人住房贷款利率政策下限，商业银行自主确定之后，多个城市都做出了重磅调整。
细数下来，在南京、苏州都已经执行了3.15%的利率，常州也有消息流出。其中苏州有银行最低甚至能申请到3.0%！
与此同时，存量房贷与现在房贷利率的差距也越来越大，越来越多的人选择去提前还贷，或通过各种方式来降低利率。
最低3.0%！江苏多城已执行！
昨天下午，南京传来消息，房贷利率再次下调，部分银行最低可以做到3.15%！
根据365对银行的摸底情况来看，大多数银行首套房贷利率仍然执行LPR-70基点，即为3.25%。
但也有个别银行的个贷人士透露，3.25%并非最终底线，目前最低其实可以做到3.15%！
其中某国有大行个贷人士表示，目前正常对外都是按照3.25%，但是具备一定的条件，可以申请3.15%。对于具体条件，她只透露新房不可以，二手房可以。
不过，另一国有大行则表示：没有太多附加条件，只要征信、收入等符合条件，就可以按照3.15%去申请。
从摸底来看，因为没有正式文件通知，目前南京首套房贷利率依然是执行3.25%，但是银行人士表示可以进一步洽谈，利率最低可以再降10个基点。（备注：房贷利率可能随时有变，且影响因素较多，具体要以合作银行为准）
除了南京之外，苏州的利率目前也出现了大变化，最低能执行3.0%。
据了解，自3.25%的利率执行后，有部分银行透露，如果是优质客户最低可以执行3.15%的利率。
还有的银行已经执行，如果贷款额度在800万以上，最低可以做到3.0%的政策。
常州此前也已经曝出，有人买房时执行了首套3.15%的利率，后续有望跟进。
517新政已经发布一个月，在取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限这一方面，除了北京尚未跟进外，上海，深圳都已经下调房贷利率下限，更是有城市直接下调到3.15%。
例如，广州就有银行执行首套3.15%，二套3.55%的利率；佛山执行首套3.0%、二套3.25%的利率。
回过头来看无锡的话，就能明显的看出，利率还是有不少下降空间的。目前无锡执行的利率为首套3.25%，二套3.75%。
目前南京、苏州、常州都执行首套3.15%的利率。二套利率上，附近城市合肥首套、二套房同步，均为3.45%。此外，还有的城市二套房贷可按首套标准执行。
也就是说，未来无锡房贷利率首套可能会跟进下调到3.15%，甚至更低；二套也有可能和首套同步。
能省20万？存量房下调…
目前，全国首套主流房贷利率平均为3.45%，较4月下降了12BP；二套主流房贷利率平均为3.9%，较4月下降26BP。如果全国层面利率真的到3%的话，这将是我国房地产史上的最低利率。
但这也带来一个问题：存量贷款利率又“高”了起来。因为这波利率的下调，并不是LPR的下调，而是针对于基点的调整。
随着存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距进一步扩大，提前还贷的呼声越来越大，是否调整存量房贷利率也已经成为了各方关注的话题之一。
“存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市目的是救经济，而经济复苏最重要的是要拉动消费。如果存量房贷利率再降低，有利于促进消费。”中原地产首席分析师张大伟认为。
而关于降低存量房贷利率，目前银行方面称，目前并没有接到调整的相关通知。
有银行业人士称，目前个人住房贷款余额接近40万亿元，里面有不少为存量房贷。如果“一刀切”全部压降存量房贷利率，会对银行的经营造成较大压力，可能性不大。
不过，降低存量房贷利率也并不是毫无希望。中国人民银行深圳分行静音管理部门，对方针对此问题做了答复：正在收集存量房业主的诉求，后续同意转达给市政府，最终由政府部门决定。
这个回复背后的意思可能就是说，虽然目前还没有下调的政策，但如果呼吁的人多了，也许政府就会考虑。
如果无锡的存量房贷利率真的下调的话，大概能省多少钱呢？按照等额本息贷款100万，期限30年来算一下：
可以看到，如果下调到目前的首套房贷利率3.25%，那么每个月能少还500元左右，利息总共能少还20万。
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招式百出！有人转让房产降利率！
其实现在已经有部分城市开始采取行动，降低存量房贷利率。
例如，杭州放宽首套房认定标准之后，紧接着落实新政，符合“首套标准”的存量二套房，房贷利率可以转为首套，等于是变相“降低存量房贷利率”。
还有的存量房贷客户咨询银行，是否可以通过将房产出售给直系亲属的方式，将原有的高利率房贷转换为新的低利率房贷。
对此，某商业银行支行负责人指出，理论上，只要买方满足贷款条件，这种操作是可行的。但客户也需权衡税费成本与利率差异，以判断是否真正划算。
通过这一个方式，原本的二套房贷可以转变为首套房贷，利率也随之降低到3.25%，每年节省的利率差额在1个百分点以上。
但这样的转换也存在一定风险，即：如果未来存量房贷利率下调，那么这一番操作就成了“多此一举”。
还有一部分客户选择通过转经营贷来降低存量房贷利率。通过转贷，这些人的利率从4.2%降到了3%左右，有的还是“2”字头。
不过，这一方式的风险更大。
首先，以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但经营贷期限往往都远低于房贷，其实也会大大加重每一期本息还款压力。
其次，整个办理过程中，涉及到的各种费用，这笔隐形成本也不是小数目，也算是你的成本。
最后，也是最为重要的，我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。
对于存量房贷业主来说，现在最关键的还是要努力挣钱，争取提前还贷。毕竟以后会不会降低存量房贷利率，还是一个未知数。
关于存量房贷利率你怎么看呢？欢迎留言讨论。
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